Wohnungsräumung durch Gerichtsvollzieher: Ablauf, Kosten und Lösungen für Vermieter in der Pfalz

Damit ein Gerichtsvollzieher tätig wird, müssen klare rechtliche Bedingungen erfüllt sein. Ein Vermieter darf niemals selbst das Schloss austauschen oder die Gegenstände des Mieters auf die Straße stellen. Dies wäre illegal. Der Staat besitzt das Gewaltmonopol. Nur staatliche Organe dürfen Zwang anwenden.

Der erste und wichtigste Schritt ist der Erwerb eines sogenannten Räumungstitels. Dieser Titel ist die amtliche Bestätigung, dass Sie einen Anspruch auf die Herausgabe der Mietwohnung haben.

Meistens erlangen Sie diesen Titel durch ein Räumungsurteil vor dem zuständigen Amtsgericht. Voraussetzung hierfür ist eine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses, beispielsweise wegen fehlender Mietzahlungen oder Eigenbedarf, die vom Mieter ignoriert wurde. Daraufhin reichen Sie eine Räumungsklage ein. Gewinnen Sie den Prozess, erhalten Sie das Urteil.

Es gibt jedoch auch andere Titel-Arten:

• Ein gerichtlicher Vergleich (beide Parteien einigen sich auf ein Auszugsdatum).

• Eine vollstreckbare notarielle Urkunde.

Ohne dieses Dokument kann keine Anfrage an den Gerichtsvollzieher gestellt werden.

Ein Urteil allein reicht nicht aus, um den Gerichtsvollzieher zu beauftragen. Der Titel muss „vollstreckbar“ sein.

Hier greift der nächste bürokratische Schritt:

1. Vollstreckungsklausel: Das Gericht versieht das Urteil mit einer Klausel: „Vorstehende Ausfertigung wird dem Kläger zum Zwecke der Zwangsvollstreckung erteilt.“

2. Zustellung: Der Titel muss dem Schuldner offiziell zugestellt worden sein.

Zwischen der Zustellung und dem Beginn der Vollstreckung muss oft eine Wartefrist eingehalten werden. Diese beträgt in der Regel zwei Wochen bei Sicherheitsleistungen, bei Räumungen oft sofort nach Rechtskraft oder vorläufiger Vollstreckbarkeit. Erst wenn Titel, Klausel und Zustellung vorliegen, können Sie den Antrag auf Räumung beim zuständigen Gerichtsvollzieher stellen.

Sobald der Gerichtsvollzieher beauftragt ist, setzt er den Räumungstermin fest. Der Gerichtsvollzieher benachrichtigt den Mieter und den Vermieter schriftlich über diesen Termin. Hierbei muss dem Mieter eine angemessene Frist gewährt werden, um die Wohnung doch noch freiwillig zu räumen oder Wohnungslosigkeit durch Hilfe vom Sozialamt abzuwenden.

In der Praxis liegt diese Frist meist bei drei bis vier Wochen zwischen der Mitteilung und dem tatsächlichen Termin. Der Gerichtsvollzieher kündigt an:

• Wann er kommt.

• Dass er die Räumung zwangsweise durchsetzt, wenn der Mieter nicht freiwillig geht.

• Dass er das Schloss austauschen lässt.

Als Vermieter sollten Sie diesen Termin nutzen, um bereits im Vorfeld Kontakt zu einem Entrümpelungsunternehmen wie Weintz aufzunehmen. So können wir direkt nach der Freigabe der Mietsache tätig werden.

Der Tag der Räumung ist für alle Beteiligten eine Ausnahmesituation. Viele Vermieter fragen sich: Muss ich dabei sein? Was passiert, wenn der Mieter randaliert? Der Ablauf einer Zwangsräumung folgt einem strikten Protokoll. Pünktlich zur angekündigten Uhrzeit erscheint der Gerichtsvollzieher an der Wohnungstür. Ist der Mieter anwesend, wird er aufgefordert, die Wohnung sofort zu verlassen und alle Schlüssel herauszugeben. Weigert er sich oder ist er nicht anwesend, verschafft sich der Gerichtsvollzieher Zutritt.

Hier kommt meist ein Schlüsseldienst zum Einsatz, der das Schloss öffnet und sofort austauscht. Dies ist der rechtlich entscheidende Moment: Der Mieter verliert den Besitz, der Vermieter erhält ihn zurück.

Der Ablauf im Detail:

1. Öffnung: Die Tür wird geöffnet (notfalls durch Aufbohren).

2. Besitzeinweisung: Sie als Vermieter (oder Ihr Bevollmächtigter) erhalten die neuen Schlüssel.

3. Dokumentation: Der Gerichtsvollzieher erstellt ein Protokoll über den Zustand der Immobilie und liest die Zählerstände ab.

4. Umgang mit Inventar: Hier entscheidet sich nun, ob die Wohnung sofort komplett leergeräumt wird oder ob die Möbel vorerst bleiben (siehe nächster Abschnitt).

Hinweis: Sie sollten am Tag der Räumung unbedingt vor Ort sein, um die neuen Schlüssel entgegenzunehmen. Nur so können Sie uns direkt im Anschluss Zugang für die Besichtigung gewähren.

Wenn der Gerichtsvollzieher die Tür öffnet, stellt sich die teuerste Frage: Wohin mit dem Hausrat? Hier haben Sie als Gläubiger die Wahl zwischen zwei Modellen. Die Entscheidung bestimmt maßgeblich die Kosten einer Zwangsräumung.

Bei der klassischen Variante beauftragt der Gerichtsvollzieher eine Spedition. Diese packt den gesamten Hausrat ein und lagert ihn ein.

• Vorteil: Die Wohnung ist sofort leer.

• Nachteil: Sie als Vermieter müssen einen enormen Kostenvorschuss von mehreren Tausend Euro für Spedition und Einlagerung leisten.

• Risiko: Ist beim Mieter nichts zu holen, bleiben Sie auf diesen Kosten sitzen.

Die Berliner Räumung, welche sich aus § 885a ZPO ergibt, ist heute der Standard, um Kosten zu sparen. Hier beschränkt sich der Auftrag an den Gerichtsvollzieher nur auf die Herausgabe der Wohnung, nicht auf das Räumen der Möbel.

Der Gerichtsvollzieher setzt den Mieter vor die Tür und tauscht das Schloss. Die Gegenstände des Mieters bleiben jedoch in der Wohnung. Sie machen als Vermieter Ihr Vermieterpfandrecht an den Sachen geltend.

Sie übernehmen die Obhut über den Hausrat. Dokumentieren Sie alles genau, um spätere Vorwürfe zu vermeiden. Nach einer Aufbewahrungsfrist können Sie unpfändbaren Müll entsorgen und verwertbare Dinge versteigern.

Experten-Tipp: Es gibt auch die Frankfurter Räumung, bei der der Vermieter die Auflösung unter Aufsicht des Gerichtsvollziehers sofort selbst übernimmt. Diese ist jedoch rechtlich riskanter und wird seltener angewandt.

Für die meisten unserer Kunden in der Pfalz ist die Berliner Räumung der wirtschaftlich sinnvollste Weg. Sobald die gesetzliche Aufbewahrungsfrist abgelaufen ist oder der Mieter sein Eigentum schriftlich aufgegeben hat, kommt Weintz Entrümpelungen ins Spiel. Wir räumen die hinterlassenen Bestände effizient und besenrein.

Für viele Vermieter sind die Kosten einer Zwangsräumung die größte Sorge. Neben den entgangenen Mietschulden, die der Mieter oft nie zurückzahlt, müssen Sie für das Verfahren in Vorleistung gehen.

Die Höhe der Kosten hängt stark vom sogenannten Streitwert ab. Dieser berechnet sich meist aus der Jahreskaltmiete. Auch das gewählte Räumungsmodell hat Einfluss auf die Gesamtkosten. In der Regel gilt: Der Schuldner trägt die Kosten, doch wenn bei ihm „nichts zu holen“ ist, bleibt die Rechnung am Vermieter hängen.

Hier eine beispielhafte Aufstellung für einen durchschnittlichen Fall (Mietwohnung mit ca. 600 € Kaltmiete, Streitwert ca. 7.200 €):

Das Wichtigste für Ihre Kalkulation: Sparen Sie nicht am falschen Ende. Die Berliner Räumung reduziert das finanzielle Risiko drastisch, da keine teuren Speditionskosten anfallen. Die spätere Entsorgung durch Weintz Entrümpelungen ist oft günstiger als die staatlich veranlasste Einlagerung.

Nach der Schlossauswechslung befinden sich noch Möbel, Kleidung und Müll in der Immobilie. Rein rechtlich geht das Eigentum daran nicht sofort auf Sie über.

Wenn Sie das Vermieterpfandrecht geltend machen, müssen Sie die pfändbaren Sachen theoretisch im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung verwerten. In der Praxis ist der Großteil des Inventars bei einer Zwangsräumung jedoch wertlos oder reiner Müll.

Der Umgang mit dem Inventar:

1. Müll: Offensichtlicher Unrat darf in der Regel sofort entsorgt werden.

2. Wertgegenstände: Müssen eine gewisse Zeit (meist einen Monat) aufbewahrt werden.

3. Beendigung der Frist: Meldet sich der Mieter nicht, können Sie über die Räumung der restlichen Habe verfügen.

Sobald die rechtliche „Wartezeit“ vorbei ist oder der Mieter eine Verzichtserklärung unterschreibt, ist der Weg frei für die professionelle Entrümpelung.

Sobald der Gerichtsvollzieher abgezogen ist und die rechtliche Situation geklärt ist, stehen Sie oft vor einer verwahrlosten Wohnung. Hier endet die Zuständigkeit der Justiz und unsere Arbeit beginnt. Weintz Haushaltsauflösungen ist Ihr Spezialist in der Pfalz, wenn es schnell gehen muss.

Jeder Monat Leerstand kostet Sie weitere Miete. Nach einer monatelangen Räumungsklage wollen Sie die Wohnung schnellstmöglich leer bekommen, um sie sofort wieder zu vermieten. Wir bieten Ihnen kurzfristige Termine an. Oft können wir schon 24 bis 48 Stunden nach Ihrer Anfrage mit der Arbeit beginnen. Unsere Teams in Landau, Speyer und Ludwigshafen sind logistisch perfekt aufgestellt, um auch kurzfristige Einsätze entlang der A65 zu realisieren.

Nach den hohen Ausgaben für Anwalt und Gericht brauchen Sie Planungssicherheit.

• Kostenlose Besichtigung: Wir schauen uns das Objekt an.

• Festpreis-Garantie: Sie erhalten ein verbindliches Angebot. Darin sind alle Kosten (Personal, Transporter, Entsorgungsgebühren) enthalten.

• Keine Nachberechnungen: Anders als bei manchen Speditionen erleben Sie bei uns keine bösen Überraschungen.

Unser Ziel ist es, den Ursprungszustand wiederherzustellen. Dazu gehört nicht nur das Entrümpeln von Möbeln. Wir entfernen auf Wunsch auch:

• Alte Tapeten und Teppichböden.

• Einbauten und Lampen.

• Sperrmüll aus Kellern und Garagen.

Am Ende übergeben wir Ihnen die Immobilie besenrein. So können Sie direkt mit Renovierungsarbeiten beginnen oder die Besichtigungen für neue Mieter starten.

Eine Wohnungsräumung durch den Gerichtsvollzieher ist ein harter Einschnitt – sowohl für den Mieter, der sein Zuhause verliert, als auch für den Vermieter, der oft auf hohen Mietschulden sitzen bleibt. Der Weg zur wieder freien Wohnung ist bürokratisch und langwierig: von der Kündigung des Mietverhältnisses über die Räumungsklage bis hin zum eigentlichen Räumungstermin.

Doch sobald das Gericht und der Gerichtsvollzieher ihre Arbeit getan haben, können Sie aufatmen. Das Wichtigste ist jetzt, die Immobilie schnell wieder in einen vermietbaren Zustand zu versetzen, um weitere finanzielle Verluste zu stoppen.

Verlassen Sie sich dabei auf einen Partner, der die Region kennt. Weintz Entrümpelungen steht für Diskretion, Schnelligkeit und faire Pauschalpreise. Wir machen da weiter, wo der Gerichtsvollzieher aufhört.